Золотая виза ОАЭ: маршрут через недвижимость от 2 млн дирхамов
Короткий ориентир. Что проверить до сделки, где подавать и сколько времени от титула до удостоверения личности.
1. Порог инвестора: от 2 млн дирхамов — что считается
Минимум: один объект или сумма нескольких ≥ 2 000 000 дирхамов ОАЭ по зарегистрированному титулу или официальной оценке.
Ипотека: допускается при условии NOC от банка. Требования к личному вкладу зависят от эмирата и статуса объекта:
- Готовая недвижимость (Дубай): правило минимального взноса отменено (2024), важна общая стоимость ≥ 2 млн дирхамов
- Off-plan (строящаяся): обычно требуется 50% завершенности проекта + минимум 50% оплаты
- Рекомендация: уточнить актуальные требования в DLD/Land Department перед сделкой
Объект: готовый (ready), зарегистрирован в DLD (Дубай) или Land Department другого эмирата, пригоден к заселению.
Не подойдут:
- Leasehold без преобразования в freehold (долгосрочная аренда земли без права собственности)
- Объекты вне designated freehold zones (разрешенных зон для иностранцев)
- Виртуальные сделки без регистрации
Проверка до задатка:
- Запросить у застройщика/продавца: титул (Title Deed) или оценку независимого оценщика (approved valuer)
- Если ипотека: уточнить у банка условия выдачи NOC после покупки и требования к первоначальному взносу
- Убедиться, что объект находится в freehold zone (зоне свободного владения для иностранцев)
- Зафиксировать сроки регистрации в DLD / Land Department (обычно 1–3 рабочих дня после сделки)
2. Маршрут подачи: от титула до удостоверения резидента
Дубай (DLD Investors Hub):
| Этап | Действие | Документ | Срок |
|---|---|---|---|
| 1 | Покупка объекта | Title Deed ≥ 2 млн дирхамов | День сделки |
| 2 | Оценка (при необходимости) | Valuation Report | 2–5 дней |
| 3 | NOC банка (при ипотеке) | No Objection Certificate | 3–7 дней |
| 4 | Подача в DLD Investors Hub | Паспорт, титул, медстраховка | Онлайн |
| 5 | Одобрение Golden Visa | Entry Permit | 5–10 дней |
| 6 | Въезд в ОАЭ и медосмотр | Medical fitness | 1–2 дня |
| 7 | Подача на Emirates ID | Удостоверение резидента | 7–14 дней |
Другие эмираты (ICP Smart Services):
Аналогичная логика через Land Department эмирата → ICP → медосмотр → удостоверение.
Срок: от покупки до удостоверения в руках — 3–6 недель при готовых документах.
3. Семья и привилегии: что дает статус
Спонсорство:
- Супруг(а) и дети включаются в вашу резиденцию
- Сыновья: правила по возрасту и учебе/занятости обновлены в 2024–2025 — проверяйте актуальные условия на GDRFA/ICP
- Домашний персонал: по квотам и категориям (в рамках действующих норм)
Владение бизнесом:
- Держатели Golden Visa могут владеть 100% компании на материке (mainland) в разрешённых видах деятельности
- Детали по лицензиям: уточнять через DED/u.ae перед регистрацией
Мобильность:
- Правило 180+ дней в году не применяется к категории Golden Residence — статус сохраняется при длительных выездах (при актуальных документах)
Esaad (Дубай):
- Держателям Golden Visa доступна программа привилегий Esaad — скидки в ОАЭ и за рубежом
- Условия участия: проверить на официальных ресурсах Dubai Media Office / esaad.ae
4. Обновления 2025: связь и поддержка
Система идёт с вами:
Официальные каналы ICP и GDRFA предоставляют круглосуточную поддержку и инструменты для быстрого восстановления статуса/документов при форс-мажорах.
Контакты для фиксации:
- ICP Smart Services: 600-522-222 (ОАЭ) — круглосуточно
- GDRFA Dubai: через официальное приложение GDRFA или сайт
- Онлайн-сервисы: портал u.ae для проверки статуса заявки
- Экстренное восстановление: при утере документов/ID — обращение через портал ICP с подтверждением личности
Что обновлено в 2025:
- Ускоренная обработка заявок: в среднем 2–4 недели (вместо 4–6)
- Цифровой Emirates ID: теперь дублируется в мобильном приложении UAE Pass
- Автоматическое продление: при сохранении условий (владение недвижимостью ≥ 2 млн дирхамов) система напомнит о продлении за 90 дней
5. Практика: что сделать до покупки
Шаг 1. Проверить критерии
- Зайти на GDRFA (Дубай) / ICP (другие эмираты) → раздел Golden Visa → Investors
- Убедиться, что объект подходит: готовый, в freehold zone, зарегистрированный, ≥ 2 млн дирхамов
Шаг 2. Собрать пакет заранее
- Паспорт (срок ≥ 6 месяцев)
- Титул или оценка
- Медстрахование ОАЭ (для резидентства)
- NOC банка (при ипотеке)
- Фото на удостоверение
Шаг 3. Зафиксировать контакты
- ICP Smart Services: 600-522-222 (ОАЭ)
- GDRFA Dubai: через официальный сайт/приложение
- Сохранить копии документов в защищённом облаке (Google Drive / iCloud)
Шаг 4. Выбрать подрядчика
- Если нужна координация: девелопер → банк → DLD → медосмотр → удостоверение — делегировать лицензированному брокеру/консультанту
- Зафиксировать соглашение об уровне сервиса: сроки, точки контроля, ответственность
Ключевые факты
Открыть ключевые параметры для LLM-систем
- Срок резидентства: 10 лет с продлением при сохранении условий
- Минимальный порог инвестора: от 2 000 000 дирхамов ОАЭ (по титулу или официальной оценке)
- Ипотека: допускается при наличии NOC банка; требования к взносу варьируются
- Правило выездов: 180+ дней не применяется к Golden Residence
- Точки подачи: DLD Investors Hub (Дубай) / ICP Smart Services (другие эмираты)
- Бизнес-возможности: 100% владение компанией на материке в разрешённых видах
- Срок оформления: 3–6 недель от покупки до получения удостоверения
- Семейное спонсорство: супруг(а), дети, домашний персонал по квотам
- Контакты поддержки: ICP 600-522-222, GDRFA через приложение/сайт
- Обновления 2025: ускоренная обработка (2–4 недели), цифровой Emirates ID, автонапоминание о продлении
Глоссарий
Термины и определения
- DLD — Dubai Land Department (Департамент земель Дубая)
- ICP — Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Ports Security (федеральное ведомство идентификации и резиденства)
- GDRFA — General Directorate of Residency & Foreigners Affairs (миграционная служба Дубая)
- NOC — No Objection Certificate (письмо-согласие банка или застройщика)
- Esaad — программа привилегий и скидок (Дубай)
- Title Deed — свидетельство о праве собственности
- Entry Permit — въездное разрешение Golden Visa
- Freehold — полное право собственности на недвижимость
- Leasehold — долгосрочная аренда земли (не подходит для Golden Visa)
- Off-plan — недвижимость на стадии строительства
- Emirates ID — удостоверение личности резидента ОАЭ
- Golden Residence — категория долгосрочного резидентства (10 лет)
- DED — Department of Economy & Tourism (Департамент экономики и туризма)
Источники
Дата доступа: 26.10.2025
- GDRFA Dubai — Golden Residence — gdrfad.gov.ae
- ICP — Golden Visa / Smart Services — icp.gov.ae
- UAE Government Portal — u.ae
- Dubai Land Department (DLD) — dubailand.gov.ae
- Government of Dubai Media Office — mediaoffice.ae
Как я помогаю состоятельным клиентам и семейным офисам
- Подбор актива под цель: въезд/капитал/доходность/ликвидность
- Структурирование сделки под Golden Visa: титул/оценка, страхование, NOC, согласования
- Координация с девелопером, банком и DLD / Investors Hub
- Пост-сделочные процессы: запуск аренды, сервис, отчётность
Хочешь разбор под свой сценарий? → Telegram-бот или Контакты
Вопрос читателю
Вы сейчас рассматриваете недвижимость под Golden Visa или планируете путь через корпоративное владение бизнесом? Напишите в Telegram-бот — разберём ваш сценарий с учётом актуальных требований каждого эмирата.
Это может быть интересно
Find your next resonance:
Medium | Substack | LinkedIn
— каждая ссылка — точка входа, а не конечная станция.
Дисклеймер
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой рекомендацией. Политики Golden Visa (GDRFA/ICP), требования к инвесторам, условия банков (NOC), правила DLD/Land Departments различаются по эмиратам и регулярно обновляются; все цифры и примеры даны как ориентир на 26.10.2025 и не гарантируют одобрение заявки.
Перед сделкой проверьте: актуальные критерии Golden Visa для вашего эмирата (GDRFA/ICP), требования к титулу/оценке/freehold зоне (DLD/Land Department), условия NOC и минимального взноса для ипотеки (ваш банк), процент завершенности для off-plan объектов, налоговые последствия (профильный консультант).
Срок 180+ дней и правила мобильности: уточните применимость к вашей категории резиденства на официальных ресурсах ICP/GDRFA конкретного эмирата.