Краткосрочная аренда в Дубае: что нужно знать инвестору

Регистрация Holiday Home и правила дома — отправная точка перед расчётами.

Короткий ориентир. Как оформить режим, что проверять в правилах здания и как сходится доходность по районам.

1. Оформляем режим краткосрочного размещения (Holiday Home)

• В Дубае краткосрочная аренда работает через регистрацию квартиры как объекта краткосрочного размещения (Holiday Home) в ведомстве Департамент экономики и туризма Дубая (Dubai Economy & Tourism, DET).
• Собственник регистрирует юнит и вносит сведения о гостях — по сути, как маленькая гостиница.
• Если в управлении от 9 объектов, понадобится торговая лицензия профессионального оператора (trade licence, вид деятельности: Vacation/Holiday Homes).
• В ряде зданий советы собственников (Owners Association / Home Owners Association, OA/HOA) ограничивают краткосрок или требуют согласование. Перед задатком запросите правила проживания (house rules) / Residents Guide у управляющей компании.

Важно. Не все здания разрешают краткосрочную аренду. Сначала режим, потом расчёты.

2. Районы: характер спроса и «входной билет»

Business Bay. Деловой и туристический поток, загрузка (occupancy) ровнее в течение года.
JVC. Семейные поездки, выраженная сезонность (зима сильнее лета).
Dubai South. Спрос «волнами» вокруг выставок и событий.

Диапазоны покупки и рабочая доходность

• Business Bay: студия ~750–850 тыс. AED; 1-комнатная — от 1,2 млн AED. Чистая доходность в рабочих примерах: студия 8–9%, 1-комнатная 7–8%.
• JVC: студия ~550–650 тыс. AED; 1-комнатная 850 тыс.–1,1 млн AED. Диапазон: студия 7–9%, 1-комнатная 6–8%.
• Dubai South: студия ~400–500 тыс. AED; 1-комнатная 650–800 тыс. AED. Диапазон: студия 5–8%, 1-комнатная 4–6%.

Примечание: коридоры — по сделкам и отчётам управления; итог всегда упирается в ставку за ночь и загрузку.

3. Структура одной брони: куда уходят деньги

• Средняя ставка за ночь (Average Daily Rate, ADR)
• Комиссия площадки
• Туристический сбор Дирхам (Tourism Dirham) — фиксированная сумма за ночь по стандартам Holiday Home
• Вознаграждение управляющей компании (management fee) — часто 15–25% от выручки
• Уборка и расходные материалы
• Амортизация интерьера — ориентир ~10% валовой выручки в год

Математика в одну строку — удобно скопировать:
ADR − комиссия площадки − Tourism Dirham − управление (15–25%) − уборка/расходники − амортизация (~10% валовой выручки) = чистая

4. Практический пример (case): студия JVC ~600 тыс. AED

Ожидание владельца: валовая выручка ~4 500 AED/мес.
Факт первого года: лето ~2 800, зима ~5 200, пауза на косметику. После комиссий/сборов/управления — ~6,5% годовых вместо целевых «до 9%».
Вывод: решают дисциплина цены, качество объявления (listing) и отзывчивость.

5. Когда краткосрок даёт смысл

• Юридически «чистый» объект: подтверждён режим Holiday Home, проверены house rules.
• Посчитана точка безубыточности по ставке и загрузке; понятны «пороговые» месяцы.
• Готовность уделять 2–3 часа в неделю: цена, ответы гостям, график уборки и мелкий ремонт.

6. Что сделать до покупки

1. Режим. До задатка получить у OA/управляющей компании house rules / Residents Guide и подтвердить допустимость краткосрочного размещения.
2. Модель дохода. Посчитать три сценария низкий/базовый/высокий (Low/Base/High) по ADR и загрузке, заложить все расходы из «структуры брони».
3. Операция. Определиться: самостоятельное управление или управляющая компания (operator). Зафиксировать уровень сервиса (Service Level Agreement, SLA): скорость ответа, стандарты уборки, требования к фото и описанию.

Источники (дата доступа: 22.09.2025)

• DET — Register to operate Holiday Homes (процедура регистрации) — dubaidet.gov.ae. Dubai Department of Economy & Tourism
• DET — Apply for a Holiday Home Permit (требования, FAQ) — dubaidet.gov.ae. Dubai Department of Economy & Tourism
• Holiday Homes FAQ (DET): «Do I need to pay 10% Dubai Municipality fees? — No…» (Holiday Homes units). hhpermits.det.gov.ae
• Tourism Dirham для Holiday Homes: Standard AED 10, Deluxe AED 15 за спальню/ночь — сводки по рынку и управленцев. Houst
• Airbnb fees (текущая модель): Host ~3%, Guest ~14,1–16,5%. Airbnb
• Airbnb single-fee (анонс): host ~15,5%, guest 0% (внедрение по регионам). Beyond Pricing

Вопрос читателю

Готовы ли вы уделять 2–3 часа в неделю управлению краткосрочной арендой ради потенциальной прибавки к доходности?

Напиши отклик в Telegram-бот — проанализируем твой случай с учётом всех факторов.

Это может быть интересно:
Кейсы | Проекты

Find your next resonance / Найди отклик:
Medium | Substack | LinkedIn
— each link is an entry point, not an endpoint.

Дисклеймер. Материал носит информационный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой рекомендацией. Правила режима Holiday Home (DET), требования OA/HOA, условия площадок (Airbnb и др.), а также нормы DLD/RERA меняются; все цифры и примеры даны как ориентир на 22.09.2025 и не гарантируют будущую доходность. Перед сделкой проверьте: допустимость режима в конкретном здании (house rules/решение OA), действующие требования/пошлины DET/DLD/RERA, Tourism Dirham и комиссии площадок; обсудите налоговые последствия с профильным консультантом.